임대인, 임차인. 도배, 장판.

아래 글은 "써니퍼니의 부동산 이야기"의 포스트를 수정 보완한 것입니다. (https://justdim.tistory.com/1352)

 

 

이사 가기 전 도배·장판의 상태가 좋지 않은 경우, 임대차 '전세계약'은 임차인이 부담하고, 임대차 '월세계약'은 임대인이 부담하는 것으로 많이 알고 있습니다.  이는 일반적인 관례상 그렇다는 것입니다. 

 

민법 제623조에 따르면 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다"라는 내용이 있습니다. 즉, 벽지나 장판이 사용할 수 없는 상태라면 임대인이 임차인이 사용, 수익에 필요한 상태를 유지해주기 위해서 도배, 장판을 해주어야 할 의무가 있다는 것입니다.^[각주:1]

 

전세 계약일 경우 무조건 임차인이 도배, 장판을 해야 할까요? 관용적으로 쓰이는 이 '전세'라는 용어가 임대차 계약을 의미하는 것인지 물권 전세권예 관한 계약을 의미하는 것인지 불분명합니다. 

 

여하튼 민법 309조는 "전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 해야 한다"라고 규정하고 있는 점은 유의해야 합니다. 

 

결론을 내려보자면 법률적으로는 월세든, 전세든 임대인이 해주는 것이 맞는것이지만, 전세권 등기를 한 전세권자라면 전세 임차인이 하는 것이 맞는 것입니다.

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그렇다면 우리가 이야기하는 반전세는 임대인과 임차인중 누가 도배나 장판을 해야 할까요? 이때도 법률적으로는 임대인이 도배, 장판을 해주는 것이 맞습니다. (전세권 설정 시에는 전세권자.)

 

그런데 이렇게 임대인이 무조건 해야 한다면 임대인 입장에서는 조금 억울할수도 있을 것입니다. 객관적으로 판단해서 도배나 장판의 사용에 무리가 없는데도 불구하고 새것으로 해달라고 하는 임차인들이 나올수 있기 때문입니다. 이때는 임차인 도배, 장판을 사용, 수익에 문제가 없을 정도라면 임대인 입장에서는 해줄 의무는 없습니다.

 

민법 제623조와 제309조는 강행규정이 아니라 임의규정입니다. 따럿 임대인과 임차인의 합의가 중요한 것입니다.

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그러면 세입자가 사는 동안 도배, 장판을 훼손했을 경우에는 어떻게 해야 할까요? 이때는 임차인은 훼손부분을 원상복구하거나, 보상해야 할 책임이 있습니다. 민법 374조에 따르면 "임차인은 선량한 관리자로서 주의를 다해 임대차 목적물을 보존하고, 임대차 종료시 임대차 목적물을 원상회복할 의무"가 있기 때문입니다.

 

그렇다고 해서 임차인이 무조건적인 보상을 해야 하는 것은 아닙니다. 임차인의 고의·과실에 의하여 훼손된 경우에만 해당이 됩니다. 즉 가구를 이동하다가 장판이 찢어지거나, 애완동물에 대소변에 의한 변색, 비올때 창문을 열어두어서 비로 인하여 곰팡이가 발생하는 등의 경우입니다. 하지만 자연 변색에 의한 통상적인 손모(자연적으로 닳아 없어지는 경우)는 대법원 판례에 따라 원상회복 의무가 없습니다.

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정리해 보자면 당사자의 합의가 제일 중요하고, 관례상으로는 월세는 임대인이, 임대차 전세는 임차인이 한다고 하지만, 도배 장판이 심한 훼손으로 인하여 임차인이 사용하는데 어려움이 있다면 임대인이 해주는 것이 바람직합니다. 다만 물권 전세권자는 직접 도배나 장판을 해야 할 의무가 있습니다. 

 

생각보다 도배, 장판에 대한 문제들이 많이 일어나고 있습니다. 이런 문제들을 해결하기 위해서는 임대할 주택을 방문했을때 문제가 있는지를 꼼꼼히 확인하고 살펴보는 것이 중요하며, 계약서 작성 시 특약을 통해서 임대인과 조율을 해두면 좋습니다.

 

 

 

 

1. 2012년 대법원 판례를 보면 "임대하기로 한 집에 생긴 파손 또는 장애가 사소하지 않고 계약 목적에 따라 임차인이 사용할수 없는 상태라면 임대인이 수선의무를 부담해야 한다"라고 하였기 때문에 임대인이 끝까지 도배나 장판에 대한 수선의무를 지지 않겠다고 하면 임차인은 임대인을 상대로 "의무 불이행"을 이유로 임대차 계약에 따른 계약해지와 손해배상 청구를 할 수도 있습니다. {계약 해지?} [본문으로]