주택임대사업자. 임대료 5% 인상 제한. 종부세와의 관계.

민간임대주택사업자는 2년 단위로 5% 이상 임대료를 올리기 어렵다. 

임차인이 바뀌어도 마찬가지이다. 2년 단위로 5%씩만 올려라.

 

(종부세 부담이 없는 경우라면, 세입자가 바뀌는 때에는 1년에 5%씩 올릴 수도 있다.)

(어떤 경우에도 1년에 5% 이상을 올릴 수는 없다.)

 

 

■■ 민간임대주택에 관한 특별법 제44조(임대료) [2021. 4. 1. 시행. (2021. 4. 11. 방문)]

 

① 임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 임대료와 같다.  <개정 2019. 4. 23., 2020. 8. 18.>

1. 공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 임대사업자가 정하는 임대료

2. 장기일반민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정하는 임대료. 다만, 제5조에 따른 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약(이하 “종전임대차계약”이라 한다)이 있는 경우에는 그 종전임대차계약에 따른 임대료

② 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다.  <개정 2018. 1. 16., 2018. 8. 14., 2019. 4. 23.>

③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.  <신설 2018. 8. 14.>

④ 임대사업자가 제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다.  <신설 2018. 1. 16., 2018. 8. 14.>

⑤ 임대사업자는 임대료를 현금 또는 「여신전문금융업법」 제2조에 따른 신용카드, 직불카드, 선불카드를 이용한 결제로 받을 수 있다.  <신설 2018. 12. 18.>

 

 

■■ 대한민국 정책브리핑 (출처)

등록임대주택에서 1년 단위 임대차계약을 체결했다 할지라도, 해당 계약은 주임법 제4조제1항에 따라 임대차기간을 2년으로 보게 됩니다. 다만, 같은 조 제1항 단서에 따라 임차인이 2년 미만(예: 1년) 계약을 원하는 경우에는 해당 계약기간이 유효함을 주장할 수 있으며 그에 따라 갱신계약에 따른 임대료 인상도 가능할 수 있다는 것입니다.

따라서 일반적인 경우에는 1년 단위 임대차계약일지라도, 임대차기간은 2년으로 적용받게 되고, 임대료 상승도 2년 단위로 직전 임대료의 5% 이내 증액 제한을 받습니다.

 

국토교통부는 민특법상 임대료 증액 청구가 계약 체결 시에만 주장할 수 있음을 전제로 한 것 같다.

그런데 민특법상 임대사업자의 임대료 증액 청구권이 계약 존속 중에도 청구할 수 있다고 생각한다. 

따라서 1년 단위로 5% 범위 내에서 임대료를 증액 '청구'할 수 있다고 생각한다. 

다만, 임차인의 동의를 얻지 

 

 

■■ 임대사업자의 임대료 5% 인상 제한은 기존 임차인과 계약을 갱신하거나 신규 임차인과 계약을 신규 체결하는 경우에도 적용됨. (출처: 렌트홈 자주 묻는 질문)

 

 

■■ 새 세입자를 들일 때는 다르다. 대학교 근처의 원룸 등지에는 1년 단위 계약만 체결하려는 임차인이 많고 실제로 1년 단위 계약이 끝날 경우 새 임차인을 두는 경우가 많다. 이 경우는 1년 단위로 5%씩 올리는 것이 가능하다.

 

▶ 임차인이 1년 단위로 세 계약을 맺고 퇴거한 뒤 새 임차인을 들이면서 또 5%를 증액할 경우, 국토부가 제시한 민특법이나 임대차보호법을 어긴 것은 아니다. 하지만 종부세법 시행령 개정으로 종부세 합산 배제 혜택은 누릴 수 없다고 한다.

올해부터 임대사업자가 임대료를 5% 이상 올리거나 계약 체결 또는 임대료 증액 후 1년 이내에 재인상하면 증액 제한을 어긴 것으로 간주한다. 임대료 증액제한 요건을 위반하면 해당 연도와 그 다음 연도 등 총 2년간 합산배제에서 제외하고, 과거 합산배제로 경감된 세액이 있는 경우 해당 세액과 이자상당가산액을 추징한다.

한 세무법인 관계자는 "1년에 5%, 2년에 10%를 올려도 임차인이 1년 짜리 계약을 원했고 새 임차인을 받았다면 국토부의 뜻을 거스르는 것은 아니지만, 결국 세금 혜택을 못받게 되므로 1년에 5%, 2년에 10%를 올릴 만한 임대사업자는 없을 것으로 본다"고 했다. (출처: 조선비즈 2020. 10. 12.)